●2021年北京市房屋和土地市场综述

2021年,北京市坚持国家“房住不炒”定位,围绕“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标,结合本市实际,采取了“稳中趋紧”的调控政策。

2021年,北京市房地产市场总体呈现:新建商品住宅供需两旺,成交量创2016年以来年度新高,销售价格平稳,大兴、顺义和通州等近郊区域成为成交主力。二手房全年成交量创2017年以来年度新高,呈现“前高后低”态势,朝阳区成交居首。成交均价震荡较大、同比上涨。住房租赁交易量微高于2018年市场规模,达到历史新高。租金全年“前升后降”,总体与2019年持平;写字楼需求旺盛,成交量涨价跌。空置率回归均衡,租金延续三季度上升态势;商业物业成交量同比下降,成交价格与去年基本持平,整体空置率下降;工业物业供需平稳增长,高标库市场租金、空置率均小幅上升;土地市场成交面积和金额均大幅上升,但成交均价和平均溢价率均有所下降,撒挂、流拍现象增多,成交金额再次突破两干亿。住宅用地成交以5-6环之间、近郊区域为主;朝阳区为成交主力区域。全年土拍“前热后冷”,一批地房企竞争激烈,二、三批地表现平淡。

一、房屋和土地政策回顾

1、调控政策稳中趋紧,重点推进住房供给侧改革,市场端以问题为导向,全方位监管

2、北京堵假离婚购房漏洞,抑制投机炒房,为本轮首个需求侧加码政策

2021年8月5日,北京市住建委发布关于进一步完善商品住房限购政策的公告:夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。

住建委相关负责人透露,政策出台前一段时间有14%的房屋交易属于离婚家庭购房,离婚购房呈扩大趋势,此次限购新政,是在限贷政策基础上,对假离婚购房的进一步定向打击。“限离婚”由原来的1年内按二套贷款政策执行,升级为3年内追溯原家庭住宅套数,抑制以假离婚骗取购房资格的投机、炒作行为,直接影响相对较小,对市场预期影响较大。

3、北京严控学区房炒作,西城严格执行“多校划片”,海淀发布二手房指导价

2021年4月,北京首次提出"以多校划片为主”,较之前的“单校划片和多校划片相结合”改策力度明显加大。2021年7月,西城区严格执行多校划片改策,德胜、月坛等热点学区以“731”后成交房源入学的全部调剂至相邻学区。2021年9月,海淀区房地产经纪协会发布29个小区的二手房交易指导参考价,针对偏离指导参考价、报价过高的房源,要求中介机构不得对外发布相关信息、不提供委托代理服务。

作为学区价值高地,西城区是最晚出台“多校划片”学区政策的区域,但目前成为执行最严格的区域之一。政策执行前,业内普遍猜测西城学区政策真正落地将类似于其他区域,从出台到执行需要一定时间的过渡期,但从去年7月初政策执行来看,影响远超预期,热点学区房成交价格回落明显。海淀高新产业聚集、学区属性也较强,二手房市场领涨全市。2021年9月,海淀正式发布29个小区的二手房交易指导参考价,引导市场预期,降低市场热度,部分热门楼盘价格快速回落。

4、北京新房市场监管全流程、多方位,及时回应热点问题,维护行业健康发展

2021年,北京新房市场监管整体趋严,除加大违法违规行为监督查处力度外,针对市场热点问题,比如样板间过度装饰导数“货不对版”、开发商违规挪用预售资金、如何将住宅高品质”落到实处等问题,住建委专门制定相关政策规范,完善开发、建设、销售流程规则,新房监管呈全流程、多方位的特点。

5、北京土拍规则不断优化,降热度、稳预期、提品质,促进行业健康发展

2021年,北京不新优化土地出让条件和竟争方式,持续在限地价、控房价,提品质方面进行完善。除落实“两集中”外,北京首创“房地联动。一地一策”机制,为每一宗入市地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件,精准调控,落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标,维持房地产市场平稳健康运行。

二、房地产市场运行情况

1、房地产市场建设情况

2021年,全市房地产开发企业房屋新开工面积为1895.9万平方米,同比下降36.9%。其中,住宅新开工面积为1025.9万平方米,同比下降40.2%;办公楼为74.6万平方米,下降42.9%;商业营业用房为107.6万平方米,下降13.6%。

全市房屋竣工面积为1983.9万平方米,同比增长28.3%。其中,住宅竣工面积为981.1万平方米,增长34.7%;办公楼为142.9万平方米,下降41%;商业营业用房为191.6万平方米,增长1倍。

2、房地产市场销售情况

2021年,全市商品房销售面积为1107.1万平方米,同比增长14%。其中,住宅销售面积为877.1万平方米,增长19.6%;办公楼为55.3万平方米,下降24.5%;商业营业用房为27.1万平方米,下降49.2%。

3、房地产开发企业到位资金情况

2021年,全市房地产开发企业到位资金为6524.2亿元,同比增长12.1%。其中,定金及预收款为3114.8亿元,增长27.1%;自筹资金为1715.6亿元,增长22%;国内贷款为923.6亿元,下降35.1%。

三、住宅市场

1、新建商品住宅成交量创近六年最高,强势调控下成交均价依然上涨

从新建商品住宅整体成交情况来看,2021年全年成交总量已达8.13万套,同比增幅63%,为2016年以来最高。即便是在2021年房贷收紧、限购升级等密集调控之下,北京新建商品住宅整体成交均价水平依然保持上涨。2021年新建商品住宅总体均价为513万元/套,同比增幅52%。若仅统计纯商品住宅和限竞房,本年度成交均价也达到5.39万元/㎡,同比小幅上张3.4%。

从新房细分市场表现来看,也是出乎意料非常“乐观”。2021年北京纯商品住宅成交达3.2万套,同比增幅高达92%,近乎翻倍,创2017年以来新高。另外,进入供应尾声的限竞房成交量虽不及2020年,但成交依然保持活跃,达到2.8万套,为限竞房入市以来第二高位。共有产权房也保持9%的增幅,成交达到1.23万套。

图1-1:2009-2021年北京新建商品住宅成交套数&均价年度走势

图1-2:2014-2021年北京各类新建商品住宅新增供应套数年度走势

图1-3:2009-2021年北京各类新建商品住宅成交套数年度走势

2、二手房成交量创近五年新高,成交均价小幅上扬

即便是在针对二手房市场的重拳调控之下,2021年北京二手住宅全年成交量也达到了19.32万套,同比增幅14.41%,创2017年以来近五年新高。二手住宅市场在年初严打炒作学区房、年中“限离”、“限贷”多重政策叠加打击下,早早呈现下行态势。市场成交量自4月起连续7个月减少,至10月减至万套以下,仅9300余套。年末11、12两月在信贷环境企稳背景下,显现触底回升迹象。两月成交量连续小幅回升,12月已达到1.54万套,修复性回升态势明显。

图1-4:2012-2021年北京二手住宅成交套数年度走势

图1-5:2020-2021年北京二手住宅成交套数月度走势

二手房全年均价64000元/平方米,同比上涨8.5%。朝阳区成交表现冠绝一时。进入2021年初,市场延续2020年底成交热度,市场成交高位运行,价格基本呈现小幅上涨局面,5月二手房价出现短暂回落,6月始平抑二手房价过快上涨势头,稳定市场预期,10月和11月房价呈现下行趋势,12月随着金融面改善市场信心有所提升,价格略有上扬。

3、市场内部结构发生转变,改善型市场周期正在打开

受“套型90/70政策”影响,以及自住型商品房、共有产权房等刚需类产品大量供应冲击,北京新建商品住宅市场供应持续以90㎡以内中小户型供应为主,产品形式也多为两居、三居产品。2021年,随着“限竞房”大量退市及共有产权房供应菱缩,加上土地端“套型90/70政策”调整为“套内90/70政策”,市场供应产品居室、面积明显扩大,三居仍为市场供应主力,占比为45%,其次是四居室,占比达到23.9%,同比增加8.4个百分点。从供应面积段来看,供应主力面积段也由70~90㎡变成110-140㎡。其中70~90㎡供应比重由2020年的50.1%明显减少至今年的24.4%,减少25.7个百分点。同时,110~140㎡面积段供应比重由2020年的17.4%增加至今年的26.4%,增加9个百分点。从成交面积段来看,成交虽仍以70~90㎡面积段为主,但呈明显下降趋势,已由2020年的53.3%减少至2021年的42.2%。并且,2021年90-110㎡、110~140㎡和140~200㎡面积段成交比重均开始增加,同比分别增加6.6、4.4和2个百分点。

图1-6:2012-2021年北京商品住宅各面积段供应比重年度走势

图1-7:2012-2021年北京商品住宅各面积段成交比重年度走势

4、刚需由放量到回稳

自2014年起刚需住宅市场结束放量供应和集中成交,整体供应、成交比重逐渐回落,至2015年刚儒供应、成交比重稳定在20%左右。另外,刚需特供产品的“共有产权房”在2021年供应规模大幅菱缩,全年北京共有产权房供应量仅为6201套,同比骤减66.2%,仅占新建商品住宅供应比重的10.3%,而共有产权房供应顶峰2018年时,这一比例一度达到近50%。作为共有产权房的“前身”,自住型商品房早期供应高峰期2015年也达到市场份额56.9%。

图1-8:2010-2021年北京刚需产品供需比重年度走势

5、高端市场正在崛起

2021年成交单价10万/㎡以上普通住宅成交量达到1949套,同比增幅达到170%,成交量创历史新高,且占比到2021年提升至3.5%,达历史最高,这一比重去年是1.7%。

2021年,从总价段界定高端普通住宅(非别墅),经历2014-2016年成交高峰后,在调控影响下市场成交陷入低迷,成交比重徘徊在3%左右。2021年高端普通住宅成交回升至4.6%,同比增加1.7个百分点。

图1-9:2016-2021年北京单价10万/㎡以上普通住宅成交套数及比重年度走势


图1-10:2014-2021年北京高端普通住宅供应及成交比重年度走势

6、住房租赁交易量达历史新高,租金水平与2019年持平

2021年北京住房租赁交易量微高于2018年市场规模,达到历史新高。住房租金全年前升后降,总体与2019年租金水平持平。九成需求集中在1-2居,中等户型需求明显提升,中低租金住房需求提升明显。

四、写字楼市场

1、市场吸纳强劲,成交面积大于市场新供应

图1-11:2017-2021年北京写字楼供应供应、吸纳量及空置率

2021年北京写字楼市场新增供应达62.4万平方米。截止到2021年底,北京甲级写字楼核心子市场最重要的两个新增供应板块,CBD核心区中服地块和丽泽商务区的大部分在建项目均已入市,至此也宣告了北京市场的第二轮供应高峰期已经基本结束。持续活跃的市场需求继续提振市场净吸纳量,推动北京全市净吸纳量近114万平方米,年度净吸纳量达五年来最高值,市场需求主要集中在CBD,丽泽和亚奥市场。

2、市场空置率继续下调,租金延续三季度上升态势

2021年北京写字楼市场空置率继续下调,环比下降1.6个百分点,同比下降2.4个百分点至14.6%。与此同时,市场需求的强劲表现,令北京全市和五大核心办公区租金水平均延续了三季度的上升趋势,恢复至去年同期水平,分别为每月每平方米人民币337.6元和389.4元,环比上升1.7%和1.2%。

图1-12:2017-2021年北京写字楼空置率走势

图1-13:2017-2021年北京写字楼租金指数

3、子市场的快速去化得益于互联网和金融企业外溢

在子市场方面,空置率降幅最大的市场依然是丽泽,其次是亚奥市场,这两个子市场的快速去化则主要是由于互联网和金融企业外溢所致。据统计,在办公楼市场范围内,互联网科技企业在超过5000㎡的大宗租赁成交中(仅包含新租和扩租)就已经接近140万平方米,其中甲级约45万平方米,乙级25万平方米,其余近70万平方米。如果再加上小于5000㎡的租赁成交,保守估计该行业2021年的新增办公面积至少在160-200万平方米之间。以互联网科技为代表的新经济企业已经成为左右北京办公楼市场走势最重要的一股力量。

4、高科技企业成交活跃,生物医药行业发展迅速 

新冠疫情的爆发使医药和医疗器械行业发展迅速,2021年全年,该行业新租和搬迁面积占所有行业总成交面积的4.6%,为自2014年以来最高值,位居全行业第四位。近期发布的《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》中,健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。未来,在政府政策扶持和发展目标的双推动下,生物医药相关行业或将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。

五、商业物业市场

1、成交量同比下降,成交价格与去年基本持平

2021年,北京零售物业市场新增供应体量累计36万平方米。销售量63.63万平方米。成交同比下降12%,成交均价27958元/平方米,与去年基本持平。

2、整体空置率下降,租金水平止跌回稳

2021年北京零售物业平均空置率6.3%,同比降2.5%。截至4季度,全市购物中心首层平均租金为1095元/月?㎡,空置率为5.8%。

图1-14:2017-2021年北京各商圈空置率走势

图1-15:2017-2021年北京各商圈租金指数

3、各类首店、网红店以及特色门店表现突出

2021全年各类首店、网红店以及特色门店表现突出,业主们也利用时机调整并升级品牌组合。该类市场租金稳中有升,租金涨幅来自部分运营成熟的项目,品牌首店和特色门店有较大议价空间。 

4、冰雪主题引燃消费

北京各大商圈、购物中心借势冬奥,纷纷加码冰雪运动体验业态或冰雪装备零售品牌,例如蓝色港湾,打造全明星滑雪俱乐部;北京朝阳合生汇开设冰世界;王府井中环自2021年11月启动“乐享冬季”活动,打造“冰雪小镇”,引入多个国际知名冬季运动、户外生活方式品牌快闪店;迪桑特全国首个概念空间店落户三里屯太古里西区;北京环球度假区发布“冬季假日”主题活动,主体IP化身冰雪玩家,带动周边产品。整个零售市场为消费者带来更多冰雪乐趣。

六、工业物业市场

1、市场供需平稳增长

2021年北京市仓储物流市场新增供应13.9万平方米,净吸纳量为16.4万平方米。通州、顺义、大兴集聚北京超90%高标仓资源。吸纳行业主要集中在快递快运、电子商务、快消费、生产制造及其他。2021年前三季度在大力发展首店首发经济、培育区域市场消费等方面促消费政策和国庆、“双十一”等节假日共同的带动下,居民消费持续回暖,营商环境逐步优化,企业生产经营不断向好,为物流地产市场活动开展提供了稳定的环境。

图1-16: 2021年北京高标库分布图

2、高标库市场租金、空置率均小幅上升

2021年北京市高标库平均租金为58.21元/m2?月,受益于强劲的租赁需求,近两年租金有小幅上涨,但涨幅趋缓。2021年北京市高标库平均空置率为2.72%,相比去年有所小幅上升,主要因今年不少新建项目均为楼库,招租存在一定难度。

图1-17: 2019-2021年北京高标库租金走势

图1-18: 2019-2021年北京高标库空置率走势

3、核心子市场分布在顺义、通州、大兴区,电商和快递快运是高标库需求主力军

2021年顺义、通州、大兴区是需求热点区域,电商和快递快运是高标库需求主力军,仓库类型、仓库地理位置以及配套设施为租户最关切问题。

七、土地市场

1、2021年,经营性用地成交规模再次上升,楼面价同比下降

2021年,经营性用地供应1056万m2(含撤挂/流拍的住宅用地),供应面积同比上升44%;经营性用地成交701.56万m2,成交面积同比上涨43.73%;成交楼面均价18955元/平方米,同比下降5.7%,成交土地平均溢价率5.67%,同比下降7.68个百分点。

图1-19: 2017-2021年北京住宅用地供应及成交面积年度走势

图1-20: 2017-2021年北京住宅用地成交楼面价及溢价率年度走势

2.2021年,住宅用地供应放量,但撤挂、流拍现象增多,成交金额再次突破两干亿

2021年,住宅用地供应85宗/954万㎡(含二批地26宗撤挂、三批地2宗流拍),供应面积同比上升78%;成交63宗/682.56万㎡,成交面积同比上升11.13%;成交楼面价为30943元/㎡,同比上升7.36%,溢价率为5.85%,同比下降7.68个百分点。

3.2021年,住宅用地成交以5-6环之间、近郊区域为主;朝阳为成交主力区域

相较2020年,2021年住宅用地环线及区域成交结构相似,继2017年后首次出现2、3环地块成交。

4、2021年,北京土拍“前热后冷”,一批地房企竞争激烈,二三批地表现平淡

从地块竞拍热度来看,首批次热度最高,竞拍在30次以上地块占比57%,第三批次土拍基本以底价成交为主。从地块成交结果来看,三批次土拍相较首拍热度反差明显,撤挂26宗地,仅成交17宗地块,三批次入市地块明显减少,但仍有2宗地块流拍。

图1-21: 2021年北京各批次土地市场成交宗数占比变化

5、2021年,京投朝阳东坝3号地块成交金额最高,中建海淀东升镇1号地块成交楼面价最高

2021年,住宅用地溢价率最高的是保利+华润新国展三期地块(和光瑞府),溢价率为35%,自持比例23%;阳光城+城建北京城市副中心0302街区地块(国誉未来悦)为集中土拍中溢价率最高地块,触及土地价格上限,最终以20%政府产权比例和高标准建设方案斩获,溢价率25%。


2021年北京市土地市场基本状况

一、概述

2021年,北京市土地市场成交面积和金额均大幅上升,但成交均价和平均溢价率均有所下降。全年共成交120宗地(不含集体建设用地),同比增加33宗地,成交建设用地面积701.56公顷,同比增长43.73%,规划建筑面积1232.43万平方米,同比增长28.25%。成交地价款总额2336.06亿元,同比增长20.94%,成交楼面均价18955元/平方米,同比下降5.7%,成交土地平均溢价率5.67%,同比下降7.68个百分点。

二、交易状况分析

1、用途分析

2021年,北京市创新“优储精供、稳中求进”、“房地联动、一地一策”和“创新规则,精准施策”调控机制,持续优化土地市场供应结构,促进房地产业良性循环和健康发展。全年整体土地市场成交以居住用地为主,成交宗地数及规划建筑面积均超过总数量的一半。从各类用途土地具体成交看,居住用地成交63宗、建设用地面积332.11公顷及建筑规模682.56万平方米,占总的宗地数量、建设用地面积、建筑面积比重分别高达52.5%、47.34%和55.38%;商办用地共成交15宗、建设用地面积117.95公顷及建设规模150.10万平方米,占总的宗地数量、建设用地面积、建筑面积比重分别为12.5%、16.81%和12.18%;工业用地共成交42宗、建设用地面积251.51公顷及建设规模399.78万平方米,占总的宗地数量、建设用地面积、建筑面积比重分别为35%、35.85%和32.44%。

全年居住用地成交宗地数量、建设用地面积、建筑面积同比分别增长31.25%、11.13%和13.27%%,商办用地成交宗地数量、建设用地面积、建筑面积同比分别增长50%、125.8%和17.88%,工业用地成交宗地数量、建设用地面积、建筑面积同比分别增长44.83%、83.58%和73.22%。

2、价格分析

2021年,土地市场成交地价款总额2336.06亿元,同比增长20.94%。其中,居住用地成交2112.04亿元,占总成交额高达90.41%,同比增长21.55%,楼面均价30943元/平方米,同比上涨7.36%;商办用地成交184.57亿元,占总成交额达7.90%,同比增长5.70%,楼面均价12297元/平方米,同比下跌10.33%;工业用地成交39.46亿元,占总成交额达1.69%,同比增长103.82%,楼面均价987元/平方米,同比下降5.70%。

2021年,土地市场成交金额前五宗地合计成交339.57亿元,同比下降9.67%,占总成交额14.54%(上年同期占19.47%),平均楼面单价36460元/平方米。其中,北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目1101-A002-3地块R2二类居住用地,以年度最高总额70.7亿元成交(上年度最高总额79.0亿元);紧随其后的另外四宗地均为居住用地。成交单价前五名楼面均价66588元/平方米(上年同期70995元/平方米),同比下降6.20%。前五名成交的楼面均价区间为58116-72195元/平方米,其中,北京市海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目(二期)0803-631-1块R2二类居住用地(配建“保障性租赁住房”)成交楼面单价最高,楼面单价高达72195元/平方米(上年同期76168元/平方米),同比下降5.22%。成交楼面单价前五名均为居住用地,海淀区东升镇2宗、海淀镇树村2宗和石景山区衙门口1宗。

3、区域分布分析

在融资收紧的背景下,企业资金主要来源于销售回款,开发房企竞地关注点主要集中在区位优越、配套完善、需求潜力大及预期去化率比较好的中心城区或部分新城区,如海淀树村、大兴旧宫等地块,均吸引了10家企业参与竞买且触顶地价上限。从成交地块区域分布看,大兴区成交35宗(其中,北京经济技术开发区14宗,大兴国际机场综合保税区/临空经济区3宗),位列第一;其次是朝阳区,成交16宗;通州区成交12宗地(含北京城市副中心3宗),位列第三;海淀区成交9宗地;昌平区成交8宗地;顺义区成交7宗地;房山区成交6宗地;平谷区成交5宗地;石景山区、门头沟区和密云区各成交4宗地;怀柔区成交3宗地;延庆区成交2宗地;东城区成交1宗地;西城区无地块成交。

从成交土地面积来看,大兴区稳居第一,共计成交土地面积199.12公顷(规划建筑规模360.66万平方米);顺义区紧随其后,成交土地面积105.55公顷(规划建筑规模126.45万平方米);通州区第三,成交土地面积77.83万平方米(规划建筑规模132.26万平方米);其他各区成交土地面积排名依次是朝阳区、昌平区、海淀区、平谷区、房山区、密云区、丰台区、怀柔区、门头沟区、延庆区和东城区。

从成交金额来看,朝阳区排名第一,土地成交金额为640.29亿元;海淀区土地成交金额为347.35亿元,位列第二;大兴区第三,土地成交金额为327.70亿元;其他各区成交金额排名依次是丰台区、通州区、顺义区、昌平区、石景山区、房山区、怀柔区、门头沟区、密云区、平谷区和东城区。

4、竞价情况分析

自2020年开始,北京市按自然资源部要求,对商品住宅用地进行集中批次供地,实施“房地联动、一地一策”和“创新规则,精准施策”等调控措施,有效保证了集中供地市场平稳运行。全年,本市共实施3批次集中供地。第1批次企业参与的热情很高,单宗地平均竞买家数达到8家,是近五年最高水平,超过7成项目触及地价上限,最终通过竞买公租房面积、政府持有商品住宅产权份额及高标准商品住宅建设方案最终确定竞得人,其中,海淀树村2宗地竞争最为激烈,吸引10家以上单位参与竞买,挂牌竞价截止前最高的报价均已达到土地合理上限价格,通过41轮政府持有商品住宅产权份额竞报触顶预设上限份额最后以高标准商品住宅建设评选方案方式确定了竞买人,实现了限房价、控地价、提品质的效果。从第2批次开始出现了流拍现象,26宗土地因无人竞买而延期交易,成交率仅为40%,单宗地平均竞买家数达为3家,触顶地价上限项目占28%,底价成交占36%。后期为了避免地块流拍,进一步影响市场预期,各区政府压实区级责任,加大地块推荐力度,有效提高成交率,第3批次,有2宗土地流拍,成交率83%,但竞争热度处于低位,单宗地平均竞买家数仅有2家,仅1成项目触顶地价上限,7成项目以起始价成交。除了批次供地项目外,全年仅有3宗地现场竞价超过3次,其他成交地块均第一次报价成交。

5、拿地主体分析

随着拿地成本的增加,诸多房企选择联合开发。2021年,联合体拿地总计36宗,用途为R2二类居住及商业用地,联合拿地共282.07公顷,建设规模508.52万平方米,成交地价款1447.352亿元。从竞得企业性质来看,央企、国企独立或联合拿地占比超过8成,首开、城建、保利、中建、华润等本土化或大型房地产开发民企拿地积极性较高,民企拿地占比不足2成,主要集中2021年度第一批次。

三、土地溢价率分析

2021年,成交土地平均溢价率5.67%,同比下降7.68个百分点,究其原因是2021年北京市坚持规划引领、创新调控机制,土地入市前设置合理上限价格,竞价触顶预设上限份额后通过持有商品住宅产权份额或高标准商品住宅建设评选方案方式确定竞买人,防止了非理性竞价。全年共有47宗土地溢价成交,其中,居住用地46宗,商办用地仅1宗,工业用地均以起始价成交。从三个批次供地溢价情况看,第一批次溢价率为6.4%,第二批次溢价率为4.1%,第三批次溢价率持续走低仅1% ,说明居住用地竞争热度有所下降。从各类用地溢价情况来看,居住用地平均溢价率5.85%,商办用地平均溢价率为4.91%,工业用地无溢价成交。

四、成交方式及时间分析

1、成交方式分析

2021年,北京市土地市场共挂牌出让118宗,成交规划面积1215.50万平方米,成交金额2325.09亿元。招标出让2宗,成交规划面积16.937万平方米,成交金额10.972亿元。挂牌出让成交楼面均价19129元/平方米,溢价率为5.7%。招标出让成交楼面均价6478元/平方米,无溢价成交。

2、成交时间分析

受集中供地的影响,2021年北京市土地市场成交主要集中在5月(第一批次)、10月(第二批次)和12月(第三批次)放量成交,其他各月成交较小,最终以平稳运行落下帷幕。具体看,5月份成交宗地数量、建筑规模和成交额分别是34宗、422.8万平方米和1117.25亿元,占全年成交比重分别为28.33%、34.31%、47.83%,10月成交宗地数量、建筑规模和成交额分别是28宗、237.3万平方米和617.78亿元,占全年成交比重分别为23.33%、19.25%、26.44%,12月成交宗地数量、建筑规模和成交额分别是14宗、126.68万平方米和284.47亿元,占全年成交比重分别为11.67%、10.28%、12.18%。

综上,三个批次供地累计成交宗地数量、建筑规模和成交额占全年成交比重依次高达63.33%、63.84%和86.45%。

五、存在问题

2021年一季度,受“宽货币宽信用”叠加有效控制疫情影响,开发企业“补仓”意愿较强,加之资金状况较为充裕,开发企业参与第一批次集中供地情绪高涨。随着严查信贷资金违规进入楼市、严查借学区房炒作房价等调控政策的陆续出台,整治规范房地产市场秩序、围堵离婚买房等方面查缺补漏并持续发酵,调控政策逐步趋紧。8月,第二批次土地调控政策再度升级,要求全部地价款均为竞买人自有资金,并加大对参拍企业的资质与资金来源审核,房企拿地难度倍增。在融资回款方面,“三条红线”限制了房企负债规模,“两集中”限制了银行涉房贷款占比上限,房企融资难度倍增,而作为房企销售回款的住房贷款的难度也在加大,现金流全面吃紧导致高杠杆房企违约事件爆发,购房者开始观望,房地产市场循环不畅在下半年集中显现,房地产行业面临信用危机。在多重政策因素作用下,开发企业出于财务安全考虑,趋于“以销定投”的审慎拿地策略。资金有限、意愿不高导致北京第二、三批次集中供地成交遇冷,地块流拍,成交规模、溢价率等成交关键指标逐次回落。

2021年北京市房屋市场基本状况

一、住宅销售市场基本状况

(一)市场概述

2021年北京新房、二手房共成交274455套,新房创6年以来年度新高、二手房创5年以来年度新高。新房全年成交81268套,同比上升63%。新房价格水平保持平稳,基本控制在53000元/平方米左右,同比涨幅3%。大兴、顺义和通州等近郊区域成为成交主力。尽管新房供应攀升登顶,但由于去化良好,库存压力相较于2020年整体有所降低。二手房市场全年成交呈现“前高后低”态势,全年成交193187套,同比上张14.41%。二手房均价小幅上升,全年均价64000元/平方米,同比上涨8.5%。朝阳区成交表现冠绝一时。

(二)市场地位分析

2021年,北京市住宅市场共成交274455套,其中一手住宅成交81268套(不含保障房、

回迁房,含共有产权房),同比增长63%,占成交量29.61%;二手住宅成交193187套,同比增长14.41%,占成交量70.39%。随着存量程度持续深化,二手房交易占据市场主力地位。

图3-1:2011-2021年北京住宅成交量及所占比重

(三)交易状况分析

1、成交量分析

(1)新建住宅全年成交再创佳绩,12月单月成交小幅下滑

2021年北京新建商品住宅全年累计成交量81268套,销售面积957.37万平方米,达到2016年以来年度最高,同比上升63%,全年成交再创佳绩。从月度成交走势来看,上半年北京新房市场整体保持相对高位运行,6月在房企年中业绩冲刺大力营销下,新房成交量达近两年以来月度成交峰值9042套,进入下半年,受离婚限购、样板间标准化、信贷趋紧等政策联合作用,市场置业情绪下降,但在较为庞大的市场需求支撑下,以及基于业绩目标和回款压力,房企促销力度持续,成交量下滑幅度不大。数据显示,2021年12月北京新房成交5275套,环比下跌29.84%,同比下跌27.65%。随着春节将至,新房市场回调的可能性较大,但整体趋稳,幅度不会太大。

(2)二手住宅全年成交高开低走,整体达近5年峰值

图3-2:2020-2021年北京二手住宅月度签约套数对比

2021年北京二手住宅成交193187套,同比上升14.41%,整体达近5年峰值。从月度成交量来看,2021年北京二手房市场“高开低走”,上半年和年尾走出一波火热行情。年初,二手房市场热度维持高位,3月“小阳春”成交量达近三年以来月度最高水平22172套,随后,北京二手房月度成交量逐渐下滑,10月到达年内最低值9340套,11和12月份,银行放款周期缩短,前期因按揭紧张积压的部分需求逐渐释放,加之市场信心修复下部分购房者逐渐入市,北京二手房市场整体在年末迎来“翘尾”行情。数据显示,2021年12月北京二手房成交量为15442套,环比上涨30.30%,同比下滑26.27%。

2、成交价格分析

(1)新建住宅价格保持平稳

随着近年来北京楼市政策加码不断,新房价格基本保持平稳,受政策调控如禁止违规资金流入楼市和打击“假离婚”限购政策,以及季节性等因素影响轻微波动,但基本控制在53000元/㎡左右,相比2020年整体的上涨幅度是在3%左右。

图3-3:2021年北京新建商品住宅价格指数

(2)二手住宅成交价格震荡较大,整体有波动

2021年,北京二手住宅成交价格震荡较大,整体有波动,年初二手房的价格相对低,在60000元/平方米左右,之后持续上扬。4月下旬北京多家银行加大“经营贷”审查,5月二手房价环比出现短暂回落,到三季度,基本达到66000元/平方米。随着北京强化贷款审核力度、出台“多校划片”政策打击学区房炒作、海淀区推行二手房指导价等,有利于平抑二手房价过快上涨势头,稳定市场预期,随着政策效果逐渐显现,10月和11月房价呈现下行趋势,12月随着金融面改善市场信心有所提升,价格略有上扬。全年来看,均价64000元/平方米,环比上涨0.8%,同比上涨8.5%。


图3-4:2021年北京二手住宅价格指数

(四)成交案例

(五)供需特征分析

1、新建商品住宅供需特征分析

(1)首都功能核心区价格平稳,多点新城区销量大

纯商品住宅(不含保障房、回迁房、共有产权房)首都功能核心区销量少,除个别项目外,各月正常价格约12万元/平方米,中心城区价格略有小幅下跌;副中心通州区价格基本稳定;多点新城区域销量大;生态涵养区销量较少,均价呈下跌态势。

图3-5:2021年全市各功能区纯商品住宅销售价格

图3-6:2021年全市各功能区纯商品住宅销售套数

图3-7:2021年全市各功能区纯商品住宅销售面积

注:首都功能核心区包括东城、西城;中心城区即城六区;北京城市副中心为通州;多点包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山5个新城;生态涵养区包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆5个区。

(2)奥森ONE成交套数霸居首位,海淀幸福里成交额荣膺冠军之位

从2021年北京新房成交套数前十看,昌平区的限竞房奥森ONE霸居首位,全年成交2088套,当前成交价格在57757元/㎡左右。北京恒大上河院成交均价为23358元/㎡,价格优势突出,2021年成交量为1798套。另外,亦庄板块的亦庄橡树湾位居成交套数第三,全年成交1517套,成交价格在38879元/㎡左右。

从2021年北京新房成交金额前十看,出现3个百亿大盘。其中,海淀幸福里以128.85亿元的成交额荣膺冠军之位,当前成交价格在80397元/㎡左右。顺义区誉天下位居成交金额第二,全年成交112.63亿元;奥森ONE项目占据第三,2021年成交金额为106.90亿元。

(3)共有产权房量价齐涨

2021共有产权房新增供应6201套,同比下降66%;成交12332套,同比上涨9%;成交面积107.65万㎡,同比上涨8%;成交均价33140元/㎡,同比上涨12%;成交金额356.77亿元,同比上涨21%,成交排名前10项目如下表。

(4)别墅市场量价齐涨

2021年北京别墅新增供应3697套,同比下降18%;成交5075套,同比上涨17%;成交面积156.72万㎡,同比上涨20%;成交均价47552元/㎡,同比上涨1%;成交金额745.22亿元,同比上涨21%;目前存量10643套,成交排名前10项目如下表。

2、二手住宅供需特征分析

(1)朝阳成交量最大,东城成交量涨幅居首

从各区二手房成交表现来看,主城区域朝阳、海淀和丰台作为存量房的供应大户,成交表现也更为活跃,其中,朝阳区以48067套的优异成绩冠绝一时,占全市交易量的25.17%,海淀区和丰台区成交表现不相上下,全年二手房分别成交23460套和22658套。从各区成交量变化来看,成交量上升区域11个,成交量下滑区域6个,东城区成交量涨幅居首,较去年上升35.29%,密云区跌幅最大,较去年下滑33.10%。

图3-8:各区二手房成交量占比图

(2)信贷政策调节,二手房市场热度微升

2021年上半年整体的信贷政策针对房地产还是处在一个单边收紧的状态下,无论是针对开发商三线四档的考核标准,还是针对购房家庭的一个限购限贷的规定,在贷款方面都有收紧的趋势,但是随着市场逐渐出现稳定中表现出下行的趋势,信贷层面也出现了明显宽松。下半年,央行两次降准,第一次是在七月份,当时释放的流动性是1万亿,年末,央行又降了一次,释放流动资金1.2万亿,两次降准其实给整体市场带来了相对比较宽松状况。

(六)存在问题

未来房地产发展的模式会发生转变,房子的投机和投资属性会被削弱,而居住属性则会增强,北京房地产市场经过多年调整,相比其他城市性价比较高,随着政策最严时期已过去,从供给和需求两端来看,房屋的投机和投资属性及动机依然占比较高。

二、住宅租赁市场基本状况

(一)市场概述

全年住房租赁交易量微高于2018年市场最高规模,达到历史新高;租金上下半年前升后降,总体与2019年租金水平相差不大;九成需求集中在1-2居,中等户型需求明显提升,中低租金住房需求上升明显。

(二)交易状况分析

1、交易量分析

全年住房租赁交易量微高于2018年市场最高规模,达到历史新高;同比增长超一成,略高于2019年5个百分点。整体来看,北京住房租赁市场基本消除2020年疫情影响,市场回归正常运行规律。分月度来看,1-2月受春节假期影响,交易量走低;3月小阳春如期而至,交易量走高;4月小幅下滑后,5-6月逐月增长;7月毕业旺季交易量创年内最高;8-12月市场平稳下行,逐渐进入租赁淡季。

图3-9:住房租赁交易量年度走势图

图3-10:住房租赁交易量月度走势图

2、租金价格分析

全年平均租金较上年有所上涨,总体租金水平与2019年相差不大。因疫情影响,2020年租金下跌明显,2021年租金同比涨势略显明显。从月度数据来看,受市场季节因素影响,2021年,上半年逐月上升,下半年逐月下滑,8月达到年内最高水平;自此之后,连续数月下滑。

图3-11:2021年北京租赁住房价格指数

(三)成交案例分析

案例1:白家疃尚品园(海淀区温泉路67号),社区成熟度较高,物业周边有346、651、908路等多条公交线路通过,附近1公里内无地铁站,交通状况一般。公共配套设施较好,基础设施状况较好,自然人文环境质量一般。东临白家疃路、南临温泉路、西临御风路、北临叠风路。建筑类型以板楼为主,公共部分装修较好,安保系统较严密。钢混结构,合租,建筑面积25.18平方米,顶层(5/5),朝向为西向,室内精装修,物业管理良好,约2012年建成,成新度90%。2021年2月成交租赁价1.99元/平方米?天。季付,不含水、电、燃气、物业费。

案例2:紫金新园三区(门头沟区龙林路),社区成熟度较高,物业周边有M1、M26、M27路等多条公交线路通过,距离地铁S1线小园站约350米,交通状况较好。公共配套设施一般,基础设施状况较好,自然人文环境质量一般。附近有石门营路、小园路、紫金南路、G108辅线。建筑类型为板塔结合,公共部分装修较好,安保系统较严密。钢混结构,合租,建筑面积25平方米,顶层(29/29),朝向为南向,室内简单装修,物业管理良好,约2019年建成,成新度95%。2021年8月成交租赁价2.2元/平方米?天。季付,不通燃气,包含物业费,不含水、电费。

案例3:中东路121号院,社区成熟度较高,物业周边有432、617、专81路等多条公交线路通过,附近1公里内无地铁站,交通状况一般。公共配套设施一般,基础设施状况较好,自然人文环境质量一般。附近有中东路。建筑类型为板楼,公共部分装修较好,安保系统较严密。钢混结构,整租,建筑面积93平方米,中楼层(12/24),朝向为南北,室内精装修,物业管理良好,约2019年建成,成新度95%。2021年9月成交租赁价2.15元/平方米?天。半年付,包含物业费,不含水、电、燃气、采暖费。

案例4:清秀园北区(昌平区燕平路35号),社区成熟度较高,物业周边有493、昌52、昌53路等多条公交线路通过,距离地铁昌平线昌平站约900米,交通状况较好。公共配套设施较好,基础设施状况较好,自然人文环境质量一般。东临燕平路、南临中石路。建筑类型为塔楼,公共部分装修一般,安保系统较严密。钢混结构,整租,建筑面积34.12平方米,高楼层(6/8),朝向为北,室内精装修,物业管理良好,约2003年建成,成新度85%。2021年6月成交租赁价2.44元/平方米?天。季付,包含物业费,不含水、电、燃气、采暖费。

案例5:金隅嘉和园(昌平区昌崔路198号院6号),社区成熟度较高,物业周边有643、870、889路等多条公交线路通过,距离地铁昌平线昌平东关站约500米,交通状况较好。公共配套设施较好,基础设施状况较好,自然人文环境质量一般。四面临无名道路。建筑类型为板塔结合,公共部分装修较好,安保系统较严密。钢混结构,整租,建筑面积77平方米,低楼层(5/19),朝向为南,室内精装修,物业管理良好,约2010年建成,成新度85%。2022年3月成交租赁价1.86元/平方米?天。年付,包含物业、采暖费,不含水、电、燃气费。

(四)供需特征分析

1、九成需求集中在1-2居,中等户型需求明显提升

全年两居室市场占比最高,达到51.8%,同比上升1.4%;其次是一居室,交易占比39.1%,同比下滑0.4%;三居室与四居及以上交易占比较上年分别下滑0.9%、0.1%。总体而言,住宅租赁市场需求依然集中在1-2居室,占比超过九成,大户型需求已连续四年下降。

图3-22:户型结构情况

2、中低租金住房需求提升明显

超5成以上月租金在4000元以下,其中2000-4000元租金占比达到40.7%。纵观近四年数据,中低价位租金占比呈逐年上升趋势,中低租金住房需求提升明显。

图3-23:月租金价格段分布

3、80后、90年为租赁主力,30-35岁租客占比连续四年上升

超7成以上租客集中在35岁以下,其中25-35岁租客占比达到54%,85后、90后成为当前租赁市场的主力军。2021年租赁市场进入正常运行轨道,2020年因疫情影响而明显提升的25-30岁租客占比今年已回落至2019年水平。纵观近四年数据可以发现,当前租赁市场30-45岁租客占比呈逐年上升趋势,尤其是30-35岁租赁客户,2021年占比较2019年上升了近2个百分点,近几年占比提升幅度十分明显。这与北京地区购房总价较高,消费者买房理念、居住观念的转变有较大关系。

(五)存在问题

北京住房租赁市场中机构化、专业化、规模化租赁市场占比不高,绝大多数还是小业主通过房地产经纪机构分散出租。从房型来说,九成需求集中在1-2居,租赁市场结构不均衡。与世界同类其他城市相比,租住人口在城市总人口中占比和租赁住房在存量住房的占比均不高。

三、写字楼市场基本状况

(一)市场概述

2021年北京写字楼市场成交量涨价跌。空置率回归均衡,多个商圈租金企稳,整体租金于第二季度触底后逐渐回升,已恢复至2019年末疫情前的水平。TMT、金融和专业服务业继续位居新租需求前三甲,医药行业发展迅速,或将为市场带来更多租赁需求。

(二)销售市场分析

2021年,写字楼物业成交6975套,同比上升20%,成交面积89.03万平方米,同比下降16%,成交均价27942元/平方米,同比下降14%。写字楼由于销量少,项目品质、楼层等差异大,也易受到现房、在建、整售、关联交易等因素影响均价。

图3-25:2021年全市各功能区写字楼市场销售价格

图3-26:2021年全市各功能区写字楼市场销售套数

图3-27:2021年全市各功能区写字楼市场销售面积

(三)租赁市场分析

1、空置率分析

2021年1季度,北京写字楼租赁需求旺盛,北投投资大厦和金唐西联大厦等项目入市,活跃的成交使五个核心商圈空置率环比下降0.2%达10.6%,全市空置率为17.2%,环比微升0.2%。

2021年2季度,泰康集团大厦、北京泓晟国际中心以及平安幸福中心等项目入市,共计为北京甲级写字楼市场带来约26.3万平方米的新增供应,推升整体市场空置率环比上升0.3%达17.5%,五大核心商圈依旧成为众多企业的青睐区域,空置率环比下降0.6%至10.0%。

2021年3季度,阳光金融中心和燕莎霄云路33号入市,但并未对核心商圈市场空置率造成影响,继续与上季度保持稳定在10.0%。全市空置率环比下降1.3%至16.2%。

2021年4季度,鼎好大厦入市,但年度净吸纳量达5年度最高值,受此影响,市场空置率继续下调,全市和五大核心商圈空置率分别环比下降1.6%和0.3%,同比下降2.4%和1.0%至14.6%和9.8%。

图3-28:2020-2021年全市写字楼空置率对比

图3-29:2020-2021年核心商圈写字楼空置率对比

2、租金分析

2021年1季度,全市和五大核心商圈市场租金分别环比下降0.8%和0.1%至每月每平方米人民币334.3元和386.8元。

2021年2季度,大量的新增供应加剧了项目的同质化竞争和去化压力,降低租金依旧成为业主们吸引租户的主要方式。受此影响,全市和五大核心商圈市场租金分别环比下降2.5%和2.2%至每月每平方米人民币326.0元和378.2元。

2021年3季度,持续活跃的市场和强劲需求使整体市场租金企稳回升,全市和五大核心商圈市场租金在连续十个季度持续下跌后首次迎来小幅上扬,分别环比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民币332.0元和384.7元。

2021年4季度,市场需求的强劲表现令北京全市和五大核心商圈租金水平均延续了三季度的上升趋势,恢复至去年同期水平,分别为每月每平方米人民币337.6元和389.4元,环比上升1.7%和1.2%。

图3-30:2020-2021年全市写字楼租金对比

图3-31:2020-2021年核心商圈写字楼租金对比

注:五大核心商圈指中央商务区、金融街、燕莎、东二环、中关村。

(四)成交案例分析

1、销售成交案例

案例1:望京SOHO(朝阳区望京街10号),区域内办公集聚程度高,物业周边有445、536、538路等多条公交线路通过,距离地铁15号线望京东站约1000米,交通便利。公共配套完善,基础设施状况好。自然人文环境质量较好。东临阜安东路、南临望京街、西临阜安西路、北临阜通西大街。物业管理良好,约2013年建成,成新度90%。

案例2:悠乐汇(朝阳区望京园610号),区域内办公集聚程度高,物业周边有404、536、696路等多条公交线路通过,距离地铁14号线阜通、望京南站约600米,交通便利。公共配套完善,基础设施状况好。自然人文环境质量较好。东临阜通东大街、南临广顺南大街、西临阜安东路、北临阜荣街。物业管理良好,约2004年建成,成新度85%。

案例3:国投财富广场(丰台区广安路9号),区域办公集聚程度较高,物业周边有42、53、109路等多条公交线路通过,距离地铁7号线湾子站约400米,交通便利。公共配套完善,基础设施状况好。自然人文环境质量一般。东临莲花河西路、南临广安路。物业管理良好,约2013年建成,成新度90%。


2、租赁成交案例

案例4:紫金数码(海淀区中关村南四街18号),办公集聚程度高,物业周边有86、129、601路等多条公交线路通过,距离地铁10、13号线知春路站约500米,交通便利。公共配套完善,基础设施状况好。自然人文环境质量较好。东临中关村南五街、南临星规路、西临中关村南四街。物业管理良好,约2007年建成,成新度85%。

案例5:朝外MEN(朝阳区朝阳门外大街26号),办公集聚程度高,物业周边有75、101、109路等多条公交线路通过,距离地铁2、6号线朝阳门站约800米,交通便利。公共配套完善,基础设施状况好。自然人文环境质量较好。东、南临无名道路,西临朝外市场街,北临朝外南街。物业管理良好,约2005年建成,成新度85%。建筑面积221.71平方米,月租金33000元,折合5.0元/㎡/天。

(五)供需特征分析

1、TMT、金融和专业服务业继续位居新租需求前三甲

全年TMT新租需求占比高达39%,集中表现在新媒体、在线教育和终端应用等头部企业的扩租需求。金融行业特别是基金、保险和证券公司的搬迁需求在CBD和丽泽不断增加。此外,专业服务业中律所升级和换新活跃。

图3-42:市场新租需求主要行业分析(按租赁面积)

2、空置率回归均衡,多个商圈租金企稳

全市空置率第四季度为14.6%,除王府井租户整合面积腾退以及中关村、望京、通州等区域受新增供应影响空置率上升外,其余主要商圈均出现不同程度的下降。全年在强劲需求的推动下,空置率同比下降2.4%。多个商圈租金企稳,中关村保持坚挺;望京增长,CBD、丽泽年末触底。随着北京证券交易所的正式运营,创新型中小企业将迎来更好的平台和更广阔的发展空间,写字楼市场租金需求将得到进一步提升。

3、医药行业发展迅速,或将为市场带来更多租赁需求

2021年,医药和医疗器械行业发展迅速,新租和搬迁面积占所有行业总成交面积的4%,为自2014年以来最高值。近期发布的《北京市关于加快建设全球数字经济标杆城市的实施方案》中,健康服务产业已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。未来,在政府政策扶持和发展目标的双推动下,生物医药相关行业或将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。

(六)存在问题

2021年整体租金于第二季度触底,并于接下来的两个季度逐渐回升,尽管2021年全年净吸纳量达到空前水平,但如此强劲的复苏势头也可能会对2022年市场产生有关承压。

四、商业物业市场基本状况

(一)市场概述

2021年受疫情冲击商业物业成交套数和成交面积呈下降趋势,成交价格与去年基本持平,转租招租商铺增多,空置率已恢复至疫情前水平,市场租金逐步止跌回稳。传统零售业态恢复相对缓慢,城市更新仍将是盘活存量商业、提升项目品质的主要方式。新开业项目生活、社交属性明显。老字号品牌寻求产品创新的步伐仍在继续。首店经济、夜经济等助力整体品质和消费活跃度的提升。

(二)销售市场分析

2021年,商业物业成交2523套,同比下降14%,销售面积63.63万平方米,同比下降12%,成交均价27958元/平方米,与去年基本持平。商业由于销量少,项目品质、楼层等差异大,也易受到现房、还建、整售、关联交易等因素影响均价。

从全年市场供给看,主要集中在第四季度新增的延庆万达广场、大兴大悦春风里、乐多港万达广场、北京双桥万达广场和北苑华贸天地西区的开业,为市场带来约50.6万平方米的市场供应。

图3-43:2021年全市各功能区零售市场销售价格

图3-44:2021年全市各功能区零售市场销售套数

图3-45:2021年全市各功能区零售市场销售面积

(三)租赁市场分析

 1、新租需求

全年主要品牌开业情况如下表。

2、空置率和租金分析

2021年1季度,整体新租需求回暖,大型综合性商场客流恢复到疫情前水平。连锁餐饮以及新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放,但传统零售业态季内恢复相对缓慢。外资品牌新入北京开设首店活跃度仍未恢复到疫情以前水平。整体市场空置率环比下降0.2%至10.4%,整体购物中心首层平均租金报每天每平方米36.3元,环比上涨 0.2%。

2021年2季度,首创龙湖丽泽天街和北投爱琴海购物公园开业,季内整体新租需求继续回暖,区域型购物中心客流和出租率迅速回升,整体市场空置率环比下降1.9%至8.5%,整体购物中心首层平均租金环比仅上涨 0.1%至每天每平方米 36.3元。 

2021年3季度,龙湖熙悦天街开业,整体市场空置率环比下降0.6%至7.9%,整体购物中心首层平均租金环比仅上涨 0.1%至每天每平方米 36.4元。

2021年4季度,三里屯太古里西区和丰台大悦春风里开业,整体市场空置率环比下降1.1%至6.8%,整体购物中心首层平均租金环比上涨 0.4%至每天每平方米36.5元。

图3-46:零售物业空置率对比

图3-47:零售物业首层租金对比

(四)成交案例分析

案例A:外企大厦底商(朝阳区西大望路15号),商业集聚程度高,物业周边有23、54、312路等多条公交线路通过,紧邻地铁7、14号线九龙山站,交通便利。公共配套完善,基础设施状况好。自然人文环境质量较好。东临西大望路、南临广渠路、西临无名道路。物业管理良好,约2005年建成,成新度85%。租期10年。

案例B:富贵园购物中心(东城区广渠门内大街35-7号),商业集聚程度较高,物业周边有8、12、23路等多条公交线路通过,紧邻地铁7号线广渠门内站,交通便利。公共配套完善,基础设施状况好。自然人文环境质量较好。东临无名道路、南临广渠门内大街、西临南小市口街。物业管理良好,约2002年建成,成新度85%。

(五)供需特征分析

1、传统零售业态恢复相对缓慢,城市更新仍将是盘活存量商业、提升项目品质的主要方式

全年整体新租需求回暖,大型综合性商场客流恢复到疫情前水平,但传统零售业态恢复相对缓慢,外资品牌新入北京开设首店活跃度仍未恢复到疫情以前水平。2021年持续推进传统商场“一店一策”试点企业的升级改造,并将购物中心、专业专卖店也纳入“一店一策”的改造范围。城市更新仍将是盘活城市存量商业、提升零售市场项目品质的主要方式。

2、新开业项目生活、社交属性明显

回顾全年,北京零售物业市场新增供应体量累计36万平方米,五个新项目均以打造特色门店和引入各类首店等方式营造个性化消费场景。全年运动潮流、精致零售、亲子互动、流量餐饮、沉浸式体验等带有生活、社交属性项目体现活力。

图3-52:2021年北京市场租赁需求强度分析

3、老字号品牌寻求产品创新的步伐仍在继续

伴随着北京环球影城的开业,30多家老字号品牌通过伴手礼集合平台——“北京有礼”

进入环球度假区,极大地推动了老字号品牌的传承与创新形象宣传。

4、首店经济、夜经济等助力整体品质和消费活跃度的提升

北京“十四五”规划对零售市场的发展提出了明确的要求,北京商务局也围绕“建设国际消费中心城市”推出了促进消费的“十大专项行动”。在首店经济等利好政策影响下,全年各类首店、网红店以及特色门店表现突出,王府井,三里屯和CBD等核心商圈成为很多首进北京品牌的首选标的。未来北京政府将继续加强推进“首店经济”、“夜经济”、传统商圈改造、线上线下消费融合等方面的工作,助力北京零售市场整体品质及消费活跃度的提升。

(六)存在问题

此次疫情对零售行业的影响涉及产业链各大环节与所有主体,对零售冲击的具体程度,取决于新冠病毒的防控效率,疫情加速零售行业优胜劣汰,该原正常市场外的特殊因素对零售物业的售价、租金及空置率产生了较大影响。

●2021年北京市不动产市场走势分析

一、调控政策走向

2022年北京房地产调控的政策导向,依然坚定的坚持“房住不炒”;保持房地产调控政策连续性稳定性;促进房地产业良性循环和健康发展。这与2021底的中央经济工作会议精神保持一致。2021年12月8日至12月10日,中央经济工作会议在北京举行,其中涉及房地产的主要提法是,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。“良性循环”不仅第一次出现在中央经济工作会议中,同样也是第一次出现在北京政府工作报告涉房内容中。

在当前房地产市场销售走弱、房企信用频频出现危机之时,良性循环的提出,是一个较为积极的政策信号,能够稳定预期促进市场健康发展,未来将有更多积极的政策出台,诸如支持刚需、刚改购房,适度放宽融资政策、缓解房企债务压力等。但是调整的前提是以稳为主,保持政策连续性稳定性,坚守“房住不炒”这条红线。

二、市场走势预判

1、土地市场

《北京市2022年度建设用地供应计划》已发布,计划提出2022年度计划安排建设用地供应总量3710公顷,与2021年持平。中心城区的供应比例总体保持在20%左右,重点向城市副中心和多点地区倾斜,供应比例不低于60%。住宅用地供应方面,该计划提出,按照不低于60%的比例引导租赁性住房进入重点功能区及周边、轨道交通站点附近等区域,引导产城人融合。坚持完善街区功能,持续强化住宅用地高品质供给,不断优化土地供应环节对街区民生保障功能的规划建设配套标准。

2022年2月北京率先开启了第一轮集中供地出让。本轮出让的18宗地最终成交17宗,成交价480亿元,整体溢价率4.5%。与2021年后两轮集中供地相比,今年首轮土拍显示出土地市场明显复苏迹象。从第一批次集中供地成交情况看,企业参与积极性较高,成交率较去年下半年大幅提高,优质地块更是经历多轮竞拍后成交,充分说明企业对于北京市场持有稳定信心。对比2021年,2022年北京土地供应工作启动较早,受关注区域如朝阳、丰台、石景山等区域的土地在逆势之下依然收到多家房企的报名。可见传统热门区域的土地依然受到更多关注。不过,从本轮集中供地成交数据看,房企资金链依然紧张,出价除个别地块外,大部分都非常谨慎,竞争力度远不如2021年第一轮集中供地。

2、房屋市场

(1)住宅销售市场的主基调以“稳”为主

根据房地产市场运行情况来看,北京房地产市场政策调控强度已十分严厉,随着政策的持续作用,市场稳定性有所提升,房价水平逐渐进入平稳阶段,大起大落的可能性不是很大,同时北京市场潜在的购房需求仍然旺盛,2021年新房、二手房成交量分别创近6、5年以来年度新高。预计从政策的连续性与稳定性来看,北京政策调控大幅收紧或放松的可能性较小,2022年市场的主基调以“稳”为主。从接下来入市房源来看,2022年1月会有10个左右项目入市,结合2021年最后一个月的取证情况来看,预计顺义区加推力度较大,其中不乏高性价比房源。从区域选择来看,房山区良乡板块随着区域规划利好逐步兑现、交通配套等不断完善,吸引一众品牌房企入驻开发,同时随着良乡大学城的建设,板块楼市活力逐渐提升,另外,良乡板块基本处于北京近郊区域的价格洼地,引来刚需客群聚集。

(2)住房租赁市场将延续向好趋势,租金波动仍将保持平稳

2022年,国家政策端主张坚持租购并举,加快发展长租房市场,叠加北京良好的经济活力、城市吸引力、较强的人口流动性等优势,预计未来短期北京住房租赁需求依然较高,北京住房租赁市场依旧向好。从交易量来看,2022年若不出现较大规模的疫情反复情况,预计住房租赁市场将延续2021年向好趋势,交易总量有望高于2021年,但涨幅不会很大。2022年全年租赁市场将保持正常运行规律,1-2月因春节临近,交易量走低,但受就地过年政策倡导影响,或有小幅反弹;3月交易量仍将达到年内较高水平;4月回落后,5-6月逐月回升;7-8月毕业季到来,交易量将达到年内最高水平;随后,9-12月交易量逐月回落,市场进入租赁淡季。从租金方面看,2022年住房租赁市场全年平均租金仍将保持平稳波动趋势。受交易量与季节因素影响,1-7月租金或呈小幅上涨趋势,且涨幅将低于上年同期水平;8月开始市场下行,租金逐月回落,年末租金将达到年内较低水平。

(3)写字楼供应量将迎来高峰,市场空置率将被推高,租金将再次承压

2022年,写字楼市场将迎来供应高峰,预计全市新增供应将高达150万平方米。受互联网领域监管力度加大和“双减”政策滞后效应的影响,预计未来一年互联网行业大面积扩张的现象或将有所放缓。在市场租赁需求回落和大量新增供应的双重压力下,北京整体市场空置率将被推高,市场租金水平或将再次承压。未来,为了达成进一步实现“双碳”的目标和人们对绿色健康需求的不断提高,绿色建筑、绿色金融、绿色租赁将成为未来北京商业地产市场的新坐标,同时,具备更多绿色认证的楼宇和物业管理将更加受到市场的青睐。

(4)零售物业新增供应均位于非核心区域,市场保持上升态势

2022年,北京零售市场计划入市的项目均位于非核心区域,多为10万平方米以上的大体量项目,预计将为市场带来50-100万平方米左右的优质零售空间。其中,位于通州运河核心区的新光大大融城、远洋乐堤港等项目的开业将进一步激发区域商业市场的活力。随着疫情影响进一步减弱和打造国际消费中心相关政策的落地,2022年预计市场保持上升态势,吸引更多首店、特色门店、网红品牌布局,助力更多优质项目进行品牌和业态升级。核心商圈仍是品牌布局首店的首选标的,其代表项目的客流和销售表现仍将引领市场。非核心商圈的优质项目越来越受到特色门店以及流量品牌的青睐,随着居住人口的外移,很多居住社交的消费需求也会逐步落地非核心的优质项目,预计2022年这些项目物业表现稳中有升,并逐步恢复到疫情前水平。

(5)仓储物流市场租户升级更加活跃,供需瓶颈有望部分缓解

2022年预计将有35万平方米的新增供应入市,可租面积增多带动新租需求活跃,有实力的优质租户或将提前锁定空置面积,借机布局。预计2022年一季度或将迎来需求小高峰,租金持续递增。北京不断高涨的租金趋势将促使租户持续优化调整布局,对配送时效要求较高而承租能力也较高的租户持续扩张,近期购地自建仓库的大型电商和物流企业可能整合部分租赁需求,为其他租户提供机会。而天津、廊坊市场2022年预计入市合计172万平方米新增供应有望为租金敏感的租户提供更多环京布局的选择,其中天津武清、北辰和廊坊北三县、广阳开发区等近京子市场最受青睐,届时北京供需瓶颈有望部分缓解。


市场调查

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